3 questions à… Arnaud Groschtern, expert en financement immobilier, depuis 9 ans chez CAFPI, le  leader national des courtiers en prêts immobiliers.

A partir de l’analyse des propres données de Cafpi, quelle est la tendance actuelle des taux de prêts immobiliers ?

Arnaud Groschtern : Nous observons une certaine stabilité des taux fixes depuis plusieurs mois, sachant que nos données (cf tableau ci-dessous) sont des moyennes de l’activité de Cafpi sur toute la France. L’occasion de noter que les taux d’emprunt ne sont pas les mêmes dans toutes les régions. En ce moment, ils sont par exemple plus favorables en Midi-Pyrénées (de 3,30 % sur 10 ans à 4,15 % sur 25 ans) qu’en Bretagne (de 3,63 % sur 10 ans à 4,35 % sur 25 ans). Mais la dégradation du contexte économique, la crise de la dette, le durcissement des conditions d’accès aux liquidités pour les banques sont autant de facteurs qui devraient conduire à une hausse des taux cette année.

Quels autres enseignements peut-on en tirer ?

Arnaud Groschtern : Toujours selon nos propres chiffres, 80 % des prêts immobiliers concernent l’acquisition d’une résidence principale. La moyenne France des emprunts est de 155 000 € pour les primo-accédants, et de 180 K€ tous types d’accédants confondus. Ces montants sont naturellement très variables selon les typologies de clientèle et les biens acquis. Ils sont ainsi deux fois plus élevés pour notre propre agence*, située dans le 8ème arrondissement de Paris, qui a intermédié l’équivalent de 100 M€ l’an passé. Au niveau national, c’est 5.5 milliards d’€ qui ont été négociés par l’intermédiaire des 150 agences Cafpi.

Au niveau national, ces prêts représentent en moyenne 4,5 à 5 ans du revenu des emprunteurs, une tendance en hausse depuis plusieurs mois, ces revenus n’ayant pas augmenté dans les mêmes proportions que les prix de l’immobilier ou que les taux eux-mêmes. Leur durée moyenne oscille entre 18 et 20 ans, là aussi en hausse depuis un an.

* Le montant moyen de prêt est de 300 K€ et d’une durée moyenne de 18 ans pour les revenus compris entre 70 et 120 K€/an. Il est de 550 K€ et dure 16 ans en moyenne pour les revenus supérieurs à 120 K€/an. Les clients de l’agence ont une moyenne d’âge de 37 ans, 60 % d’entre eux étant des cadres supérieurs, 15 % des professions libérales.

Au-delà des chiffres, quelle est la tendance observée chez les banques accordant ces prêts immobiliers ?

Arnaud Groschtern : Les organismes de cautionnement qui permettent d’éviter une hypothèque sont de plus en plus stricts sur les conditions d’endettement. Et la période est terminée où les banques prêtaient (relativement) facilement. 2012 est une année pivot pour les banques qui doivent retrouver de la rentabilité attachée aux prêts qu’elles accordent. Taux bas et marge zéro ne sont plus de mise aujourd’hui dans les banques, devenues frileuses, qui demandent de plus en plus une contre-partie commerciale (ouverture de compte, domiciliation des salaires…). Le prêt immobilier doit devenir un « apporteur d’affaires ». D’où notre conseil aux particuliers comme aux professionnels de l’immobilier d’impérativement faire valider un plan de financement par un professionnel du domaine avant de bloquer une acquisition immobilière. C’est notre rôle d’aider les particuliers à mieux emprunter, forts de notre expérience, du nombre et du volume des prêts négociés chaque année. Un atout majeur pour permettre à nos clients d’obtenir le meilleur taux possible sur le marché, bien souvent plus satisfaisant que ce que eux mêmes, « simples » particuliers, peuvent obtenir y compris auprès de leur propre banque…

Pour plus d’informations :

Arnaud Groschtern, CAFPI Paris Champs-Elysées,

Tel : +33 1 42.25.25.25

www.cafpi.fr

Taux fixes négociés par Cafpi en janvier 2012 (moyenne nationale)

Numéro 1 du marché des courtiers en prêts immobiliers, Cafpi est un groupe indépendant, notamment des groupes bancaires. Créé en 1971, il emploie 1 200 personnes dans 150 agences sur toute la France. L’an passé, il a réalisé près de 30 000 dossiers de prêts pour 5,5 milliards d’euros de crédits signés. Plus de 20 % des crédits en France se font aujourd’hui via un courtier. Les volumes réalisés par Cafpi lui permettent d’obtenir des 110 banques partenaires avec lesquelles il travaille des conditions avantageuses dont il fait bénéficier directement ses clients.

Un « bon » dossier de financement comporte au moins 10 à 15 % d’apport personnel, conforté par des revenus élevés (80 à 100 K€/an pour un couple) issus d’employeurs « solides » et de confiance. Qualité, localisation et revente facile du bien immobilier déterminent ensuite l’accueil plus ou moins favorable du dossier de financement.